[ANALYSE] Het centrum van Oosterhout zal blijvend veranderen

Terwijl de hele wereld langzaam weer een beetje door een roze bril durft te kijken, is er een slachtpartij gaande in de winkelmarkt. Want hoewel Mark Rutte in 2012 al riep dat de crisis voorbij was merken ketens als Scapino, DA en V&D daar weinig van. Steeds vaker zijn de ooit zo vaste waarden van de winkelstraat het slachtoffer van een faillissement. Dat levert lege panden op, waarbij het zeker is dat die panden niet allemaal meer met winkels gevuld kunnen worden.

Algemeen

De economische crisis heeft veel financiële pijn met zich meegebracht. Hierdoor daalde de koopkracht en niet te vergeten het vertrouwen in de economie. De spaarzame euro die mensen konden uitgeven werd vervolgens ook nog eens op internet uitgegeven. Juist in branches als elektronica en mode stegen de uitgaven op internet behoorlijk door, terwijl de winkels in de binnenstad met dezelfde spullen op de fles gingen.

Daarnaast hebben traditionele retailers het moeilijk. Vaste waarden als Blokker, HEMA en V&D krijgen het niet meer voor elkaar de bezoeker over de streep te trekken. Experts, waaronder Cor Molenaar, geven aan dat deze ketens te weinig onderscheidend zijn. Een allemansvriend waar je net niet kan vinden wat je zoekt. Het gevolg is dat je er dan ook niet meer komt en dat leidt tot maatregelen, zoals bij Xenos.

In de modebranche is dat nog duidelijker zichtbaar. De opkomst van nieuwe kledingketens in twee segmenten. De sub-top die luxe kleding in een fraai aangeklede winkel tegen een aantrekkelijke  prijs verkoopt en winkels als Primark die slim op de laagste prijs inzetten. Schoenenwinkels die te generiek van aanbod zijn leggen het af tegen Zalando, waarmee ook het failliet van schoenenwinkels duidelijk wordt.

Omgeving Oosterhout

Vooral provinciesteden van 50.000 inwoners of kleiner gaan de klappen merken volgens retailexperts. Niet elke keten hoeft nog in elke stad te zitten, dus verwachten de experts dat ketens wegtrekken uit kleinere steden. Gelegen tussen twee grote winkelkernen als Breda en Tilburg is Oosterhout een sub-centrum. Een centrum zoals Oosterhout moet het hebben van gezelligheid en sfeer om bezoekers te trekken. Daarnaast is een groot aandeel weggelegd voor specialistische bedrijven, omdat zij een unieke factor aan het centrum toevoegen. Deze unieke waarde zal verder uitgebouwd moeten worden omdat het centrum van Oosterhout zich juist hiermee kan profileren.

Breda en Tilburg hebben door hun omvang een grotere aantrekkingskracht op winkelketens. In de binnenstad zijn daarom ook maar weinig problemen te verwachten. Het probleem in Breda en Tilburg wordt gevormd door wijkwinkelcentra en aanloopstraten. Die hebben met dezelfde issues te maken als de kleinere provinciesteden als Oosterhout. De veranderende winkelmarkt heeft dus niet alleen impact op provinciesteden, maar ook op de winkelmarkt in een grote stad. Allemaal afwegingen voor bedrijven om zich mogelijk niet in Oosterhout te vestigen of hier weg te trekken.

Centra trekken zich tot de kern terug. Enerzijds is er vraag naar grotere panden direct in het centrum. Anderzijds neemt de vraag naar vierkante meters in het geheel af. Een transitie die nog jaren kan duren en zal leiden tot een gatenkaas in menige winkelstraat. Zulke straten moeten het op eigen kracht redden en dat gaat alleen door goed gezamenlijk ondernemerschap. Filiaalbedrijven als Blokker Holding maken het zichzelf daarbij erg lastig. Met Blokker, Xenos en Big Bazar zijn ze met drie merken in dezelfde markt actief. Daarmee pakken ze vooral marktaandeel en bestaansrecht van elkaar af, terwijl Action lachende derde is. In de speelgoedbranche, waar internet steeds groter wordt, speelt dit ook.

Ondernemers ervaren de huur die ze moeten betalen als hoog. Vastgoedeigenaren verlagen de huursom niet zomaar, mede omdat de huursom ook de waarde van het betreffende pand meebepaald. De gemeente kan niet zomaar opleggen de functie van een pand te veranderen, bijvoorbeeld naar woonruimte. Dat zou wel een bijdrage kunnen leveren in herstel van de balans. Tot die tijd is er echter minimaal 30% teveel winkelvloeroppervlakte. Deze oppervlakte zit vooral in winkelcentra, bijvoorbeeld De Lunet in Breda en delen van Arendshof en de Arendstraat in Oosterhout.

Tegelijkertijd wordt er nog steeds grootschalige winkelruimte ontwikkeld, onder andere op de Bavelse Berg (tegenwoordig Breepark) waar Decathlon is gevestigd. Een partij als Decathlon kan in het winkelhart echter niet genoeg vierkante meters vinden om het concept goed neer te zetten. Daar kan weer niet aan de behoefte voldaan worden.

Ontwikkelingen in de wereld

De Verenigde Staten, die Europa voorging in de economische crisis, laat zien wat de gevolgen van teveel vierkante meters voor winkels zijn. Halve winkelcentra staan leeg en grote bedrijven zoals Sears en Macy’s hebben al behoorlijk wat winkels gesloten. Alleen de winkels op succesvolle locaties blijven zodoende over. Warenhuizen lijkend op V&D hebben het ook in de rest van de wereld moeilijk en kunnen ketens als H&M en Primark eigenlijk niet meer bijhouden. De rendabele filialen blijven over: die trekken als gevolg van de sluiting van minder succesvolle filialen meer bezoekers.

Frankrijk staat bekend om de weidewinkels als Carrefour en HyperU. Gevolg van die ontwikkelingen is dat alle weidewinkelcentra uniek zijn, terwijl het voormalige stadshart passanten mist. Ook daar is een dilemma met het aantal vierkante meters, omdat in weidewinkelcentra ook winkels wegvallen die veel lege vierkante meters achterlaten.

Alibaba Express biedt veel producten tegen een spotprijs op internet aan. Zelfs de verzending uit China en andere landen kan uit bij zeer lage prijzen. De kwaliteit is wisselend, maar doet in een hoop gevallen niet onder voor producten die in de reguliere winkels te koop zijn. Consumenten hebben er dan ook steeds meer vertrouwen in om deze producten te kopen en dat raakt de winkels in de winkelstraat. Consumenten zijn ook niet meer bang om iets op internet te kopen. Waar internetshoppen voor jongeren normaal is zijn alle andere doelgroepen nu ook aangehaakt.

Het centrum krijgt een andere functie

Het is niet te verwachten dat het centrum van Oosterhout weer terugkeert naar de pre-crisis situatie. Twee ogenschijnlijk losse lijnen hebben een onomkeerbare ontwikkeling veroorzaakt. Enerzijds kopen via internet, dat juist in de crisisperiode sterk zijn vlucht heeft genomen. Anderzijds de crisis zelf, waardoor bijzondere goederen exclusiever zijn geworden en dagelijkse artikelen veel goedkoper. Dat rechtvaardigt de aanwezigheid van twee speelgoedwinkels niet meer, want de klantenkoek moet nu ook met internet gedeeld worden.

Niet alle winkelpanden kunnen winkelpanden blijven. De eerder genoemde 30% overschot aan winkelruimte zal linksom of rechtsom opgelost moeten worden. Deels zal dat gebeuren door de grotere ruimtevraag die winkels tegenwoordig hebben, een ander deel zal voor langere tijd leegstaan. Behalve als de bestemming veranderd wordt. Bijvoorbeeld door winkelpanden terug te geven aan bewoners, zodat het centrum weer een woonwijk wordt. Voorlopig wagen gemeenten en vastgoedeigenaren zich daar echter nauwelijks nog aan. Alle begin is moeilijk, de verandering kan je echter niet weg blijven duwen.